Zvyšovanie cien stavebných materiálov sa už netýka len stavby rodinných domov a rekonštrukcií, ale aj kúpy bytov v developerských projektoch. Ako treba v jednotlivých prípadoch postupovať, nám poradila právnička z advokátskej kancelárie AKMV a hypotekárne špecialista.
Za posledné mesiace sme svedkami výrazného zvyšovania cien stavebných materiálov, ako napríklad dreva, ocele či izolačných materiálov. V niektorých prípadoch sa nárast cien pohybuje aj v desiatkach percent. Zvyšovanie cien sa nemusí dotknúť iba tých, ktorí sa pustili do rekonštrukcie alebo svojpomocnej výstavby domu, ale v niektorých prípadoch aj tých, ktorí kupujú byty v developerských projektoch. V článku nám priblíži Veronika Michalíková z AKMV advokátska kancelária s.r.o., či sú developeri v súvislosti so zvyšovaním cien stavebných materiálov od kupujúcich oprávnenie požadovať peniaze navyše, resp. zvyšovať kúpnu cenu nehnuteľnosti.
Kedy môže developer zvýšiť cenu?
Pre posúdenie konkrétnej situácie je vždy nevyhnutné preštudovanie zmluvy, ktorá bola s developerom uzavretá. Či už ide o rezervačnú zmluvu, zmluvu o budúcej zmluve alebo kúpnu zmluvu.
Developeri majú väčšinou kvalitne vypracované zmluvy a myslia na rôzne situácie, ktoré by sa v budúcnosti mohli vyskytnúť, vrátane takých, ktoré nie sú veľmi pravdepodobné.
Bežné je napríklad aj zakotvenie doložky, ktorá by upravovala spôsob zvyšovania kupnej ceny uhrádzanej kupujúcim pre prípad zvyšovania nákladov developera, prípadne spôsob zvyšovania kupnej ceny o inflacii (tzv. inflačná doložka). Pokiaľ je takýto mechanizmus v zmluve dojednaný a boli splnené dojednané podmienky pre jeho uplatnenie, má developer právo kupnú cenu navýšiť.
Na čo si dať pozor
Aj v prípade, že zmluva obsahuje doložku, ktorá navýšenie ceny upravuje, nemusí k navýšeniu ceny dôjsť v každom prípade.
Okrem konkrétneho znenia doložky je dôležité napríklad aj to, v akom štádiu výstavby zvýšenie ceny potrebného stavebného materiálu nastalo. Pokiaľ už stavba v čase zdraženia stojí a je z veľkej miery dokončená alebo sa napríklad už iba čaká na kolaudáciu, musela byť postavená zo stavebného materiálu kúpeného za ceny pred zdražením, preto by developerovi nemali v súvislosti so zdražovaním vzniknúť dodatočné náklady.
V praxi odporúčame napríklad preveriť aj to, či zvýšenie nákladov nebolo spôsobené porušením povinností na strane developera, napríklad v súvislosti s zpoždením stavby v rozpore s harmonogramom dojednaným v zmluve.
Kedy developer nemôže zvýšiť cenu?
Pokiaľ možnosť navýšenia kupnej ceny nie je v zmluve upravená, je developer viazaný dojednanou kupnou cenou a nie je oprávnený kupnú cenu jednostranne navyšovať.
Čo ak bola cena zvýšená?
Pokiaľ došlo k zvýšeniu kupnej ceny v súlade so smluvními dojednaniami, nie je možnosť dohody s developerom a kupujúci si nehnuteľnosti za zvýšenú cenu nemôže dovoliť, do úvahy môže prichádzať aj odstúpenie od zmluvy. V takomto prípade je potrebné vychádzať z toho, ako sú v zmluve upravené možnosti ukončenia zmluvy.
Ukončenie zmluvy z dôvodu zvýšenia ceny na základe mechanizmu dojednaného v zmluve však pravdepodobne bude sankcionované zmluvou pokutou. Dojednanie zmluvnej pokuty je väčšinou nastavené tak, že zmluvná pokuta, ktorú by bol povinný platiť kupujúci sa započíta s už uhradenou rezervačnou zálohou alebo už uhradenou časťou kupnej ceny. To by v praxi znamenalo, že kupujúci by prišiel o časť peňazí, ktoré už na nadobudnutie nehnuteľnosti vynaložil.
Prevencia
V našej praxi sa veľmi často stretávame s tým, že sa na nás obracajú klienti, ktorí riešia problémy súvisiace s nadobúdacími zmluvami k nehnuteľnostiam. Všetkým, ktorí uvažujú o kúpe nehnuteľnosti preto odporúčame, aby si zmluvu pred podpisom nechali skontrolovať nezávislým advokátom, a to aj v prípade, ak by do predaja nehnuteľnosti bola zapojená realitná kancelária. Takto sa môžu vyhnúť tomu, že podpíšem zmluvu, ktorá je pre nich nevýhodná alebo obsahuje ustanovenia a doložky, ktorým nerozumejú a ktoré ich môžu neskôr nepríjemne prekvapiť.
Čo v prípade hypoték?
Hypotekárne specialista Martin Totka hovorí, že môžeme riešiť 2 prípady:
Prvý prípad, klient kupuje byt v rámci developerského projektu. Pri navyšovaní kupnej ceny majú developeri podchytené možné zvyšovanie cen v Zmluve o budúcej kupnej smlouve. Nevýhoda pre klienta je to, že developer vie presne vyčísliť navýšenie až po dokončení nehnuteľnosti na základe položkových nákladov. V tomto prípade však väčšina klientov už má vyriešené financovanie hypotékou (čo môže byť aj mesiace až roky pred dokončením daného projektu, pozri napr. Projekt Slnečnice).
Čo teda v prípade navýšenia kupnej ceny môže klient robiť?
Máme viacero možností:
- Mať pripravené vlastné zdroje
Klient sa môže pripraviť na túto situáciu. V mnohých prípadoch to môže byť veľmi náročné ak sa cena zvýši o 10-20%, odporúčam ak má klient schválenú hypotéku, tak si bokom odkladať výšku budúcej splátky. Má to 2 benefity, vyskúša si ako „sa mu bude žiť“ s danou splátkou + si môže do času dokončenia nasporiť prostriedky, ktoré mu buď čiastočne alebo kompletne pokryjú eventuálne navýšenie kupnej ceny. Pokiaľ by kúpna cena zostala rovnaká, tak má klient vytvorenú rezervu, alebo peniaze na mimořádnú splátku na hypotéky. - Preschváliť existujúcu hypotéku
Klient, ktorý má už existujúci hypotekárny úver, si ho nechá znova preschváliť na vyššiu sumu. Môže tam byť viacero vecí, ktoré dané navýšenie môžu veľmi skomplikovať a to najmä zmena v príjmoch klienta (zníženie príjmu, materinská/rodičovská dovolenka, prechod na živnosť, zmena zamestnania… atď.), rovnako pozor na poplatky za nečerpanie úveru (môžu hoci až do výšky 2% z výšky úveru, čo je pri hypotéke vo výške 200.000 € poplatok vo výške 4.00 0€), ak však zostáme v rovnakej banke, vedia sa vyriešiť aj zľavy z týchto poplatkov až po úplné odpustenie, ak sme však bez komplikácií, je toto najjednoduchšia možnosť. - Navýšenie novým úverom
Ak nevieme pohnúť s existujúcou hypotékou je možnosť navýšenia prostriedkov cez spotrebiteľský úver alebo stavebný úver (v ideálnom prípade je to dočasné riešenie).
Po určitej dobe splácania tieto úvery vieme skonsolidovať do jedného hypotekárneho úveru
Druhým prípadom je výstavba rodinného domu. Čo teda v takom prípade, že príde k navýšeniu cien materiálov a stavba sa nám v priebehu výstavby začne predražovať?
Kvalitný poradca (či už sprostredkovateľ, alebo hypotekárne poradca) ráta s touto možnosťou už pri žiadosti o úver, kde štandardne nastavuje výšku úveru o cca 20 – 30 % vyššiu,
ako je rozpočet klienta pri výstavbe. Ak sa klientovi podarí stavbu postaviť podľa jeho pôvodného rozpočtu, alebo aj lacnejšie, môže úver nedočerpať (opäť pozor na poplatok za nedočerpanie) alebo dané prostriedky použije následne na mimořádnú splátku úveru a zníži si tím mesačnú splátku, dobu splácania alebo si peniaze ponechá ako rezervu , môže ich zhodnotiť a urobiť mimořádnú splátku, ak by úrokové sadzby stúpli.
